首先，由村集体即村民委员会组织召开村民代表会议，以通过会议表决的方式确定《腾退安置补偿方案》及实施细则；
其次，以村民委员会的名义向本村村民发放《致被腾退人的一份信》，告知腾退的相关具体事宜；
最后，由村民委员会委托的开发公司作为腾退人与被腾退的村民签订《腾退安置补偿协议》，腾退其合法使用的宅基地并拆除地上房屋，给予被腾退人货币补偿并准许其以较为低廉的价格按照“购房指标”回购相应套数的安置楼房。综上，笔者认为“腾退”究其本质就是农村集体土地上的房屋拆迁。
结合实践，笔者认为“腾退”主要具有以下几个特点：
1、在“腾退”中通常是由村民委员会充当腾退人的角色，以形式上村民自治的方式（一般为召开村民代表会议）通过《腾退安置补偿方案》及实施细则，并贯穿整个腾退过程；
2、被腾退人一般是宅基地的合法使用权人或宅基地上房屋的产权人，但在实践中，村民委员会拥有确认宅基地合法使用权人的“巨大”权力，其出具的“宅基地确认单”是开发商、拆迁实施单位乃至法院都认可的有效凭证；
3、补偿名目繁杂且缺乏足够的透明度，如实践中常见的“大病困难补助”、“经营损失补助”等，其具体认定缺乏统一的标准；
4、纠纷易生，且种类繁多，例如，有些是受到历史及传统户籍制度等因素影响，致使有些集体经济组织成员名下登记有多处宅基地，侵害了其他家庭成员本应享有的宅基地使用权，也存在相当数量的因集体组织成员之间“换房”、“换地”造成的登记与实际占有使用不一致的情况，从而引发纠纷矛盾；
5、“腾退”过程缺乏有效监管，违法情况十分普遍，且维权难度较高；
6、《腾退安置补偿协议》的签订不规范，主要体现在：协议内容不规范，多表现为权利义务表述不具体，不准确；签订的形式不规范，多表现为作为腾退人的开发公司不盖章等。